親が老人ホームに入居して、空き家になった実家をどうするか

親が老人ホームに入居して、実家が空き家になってしまった。

実家は親のもので、今さら実家に戻るつもりもないけれど、

このままにしていて大丈夫かな。

そんな話を聞きました。

税金の情報だけですが、

少しだけ考える手助けになるかもしれないので、

ざっくり整理してみましょう。

空き家になった実家の選択肢と不安

空き家になった実家をどうするかと調べると、

「子どもが住む」「賃貸に出す」などの話が出てきます。

でも、実際にはどうでしょうか。

仕事や家族の都合で、今さら実家に帰ることもできないし、

他人に貸す必要もない、嫌だ、という場合も多いと思います。

その場合、現実的に取り得る選択肢としては、

「もう家には誰も住まないから、親にすぐに売ってもらおう」

「親に売ってとは言えないから、相続してから売ろう」

の2択になるひとも多いかもしれません。

ただ、税金など、お金がどうなるのか不安もあると思います。

ここでは不安の解消を目的に、具体的な金額を省いて、

気をつけることだけを書いてみます。

実家を相続前に売却する

実家を今の時点で、

つまり老人ホームに入居している親が、

持っている自宅を売る場合、気をつけることを見てみましょう。

① 親が意思表示ができるか

親の名義の家は、本人がきちんと意思表示ができなければ、基本的には売れません。

認知症などで意思表示ができなくなってから売却をするには、

後見人を選定し家庭裁判所に申し立てをするなど、お金も時間もかかります。

本人の意思表示ができて、しかも売ることに同意するかという

親御さんの気持ちが大切となります。

② 売ったら税金がかかるか

家や土地などの不動産を売って「利益」が出たら、税金を取られます。

長く所有していた家なら、利益の20%くらいの金額です。

ただし、不動産でも「住んでいる自宅」なら、税金が安くなります。

老人ホームなどに入居しても、おおよそ3年以内であれば、

「住んでいる自宅」を売ったことになりますが、

3年を過ぎるとただの不動産とみなされます。

売るタイミングで税金が高くなる可能性があるということです。

③ 残った財産には相続税がかかるか

実家を売却して、親の手元に残ったお金は財産です。

親の財産には、親が亡くなったら相続税がかかります。

相続税は、場合に応じて決められた金額を超えないと発生しないので、

実際に発生するのは、約8%のひとだけです。

亡くなったひと100人中8人だけです。

ただし、金持ちのひと上位8人ではありません。

例えば、相続するのがこども1人だけの場合などは、

金額が大きくなくても税金は発生しやすくなります。

実家を相続後に売却する

事情があって、実家を相続後にしか売れない場合に

気をつけることは何でしょうか。

① 空き家の維持にどれくらい費用がかかるか

空き家であっても、固定資産税は毎年発生します。

また、家の維持管理にもお金はかかります。

空き家が周囲に悪影響を及ぼすほどボロボロになると、

固定資産税が以前の6倍になる可能性もあります。

マンションも、固定資産税と管理費は発生します。

② 空き家を相続したら相続税がかかるか

空き家も財産なので、相続をすれば相続税がかかります。

不動産の評価額は、通常は実際の売値よりも低め(6~8割程度)にされています。

ただし、相続税が発生してしまった場合には、

現金で納付しなければならないので、

現金がない場合には、空き家を急いで換金しなければいけなくなります。

③ 空き家を売るときに税金がかかるか

親から相続した空き家を売るならば、

不動産の売却なので、やはり利益に税金がかかります。

ただ、最近空き家の増加が社会問題となっていることをふまえて、

この相続した空き家について、税金が安くなる特例があります。

空き家特例と言い、ざっくりいうと、

一定の要件に該当する場合にだけ、「住んでいる自宅」と同じように

税金が安くなりますが、要件が厳しめで期間限定です。

この特例が将来使えるかを予測するのは難しいかもしれませんが、

現状で「うちの実家には使えない」という判定はある程度できます。

使えないとわかっているなら、高めに税金を見積もっておくことができます。

誰に相談したらいいのか

実際には、個別の事情があるので、

こまかく事情に合わせて考えていく必要があります。

誰に相談するのが良いでしょうか。

空き家の相談窓口をもうけている都道府県も多いようです。

私の実家は空き家ではありませんが、

地元の県は相談窓口や相談会を開いていました。

http://www.pref.shizuoka.jp/kenmin/km-310/garden/documents/akiya.html

実際に売ろうとした場合については、

家屋の査定を不動産屋がしています。

売った時の税金は、税理士に相談です。

税理士会の無料相談会も、年に数回ですがやっています。

とはいえ、いちばんの相談先は、やはり親御さんご本人でしょう。

相談ができなかったりしにくかったりするならば、

そのことを考えてみることのほうが、

税金のことよりも大切なのかもしれません。